장위뉴타운 공급전쟁 … 공공·민간 둘다 뛰어들었다

정부 도심복합사업 '시즌2' 장위12구역 용적률 상향 공공 주도하에 내년 착수 서울시, 장위13·14구역에 규제 철폐·신통기획 지원 내달 총회 등 민간 속도전 서울 최대 규모 재개발 사업지인 장위뉴타운에서 정부와 서울시가 주택 공급 속도전을 벌이고 있다. 사진은 장위14구역 전경. 김재훈 기자 서울 최대 규모 재개발 사업지인 성북구 장위뉴타운에서 정부와 서울시가 주택 공급 속도전에 나서면서 재시동이 걸렸다. 공공 주도를 강조하는 국토교통부와 민간 주도에 집중하는 서울시가 정반대의 개발 방식으로 팔을 걷어붙였다. 정비구역 중 절반가량이 해제되는 등 우여곡절을 겪으며 '반쪽 뉴타운'으로 불리는 장위뉴타운 재개발 사업에 탄력이 붙을지 주목된다. 26일 정비업계에 따르면 국토부와 서울시가 주택 공급 확대라는 목표는 같지만 대조적인 접근 방법을 내세워 사업에 박차를 가하고 있다. 장위뉴타운은 2005년부터 총 15개 권역으로 나뉘어 추진됐다. 돌곶이로를 기점으로 동쪽과 서쪽 지역으로 나뉜다. 비교적 평지인 동쪽은 재개발이 마무리 단계이지만, 구릉지 지형인 서쪽은 2008년 글로벌 금융위기와 뉴타운 출구전략 등 여파로 재개발이 지지부진했다. 그중 하나인 장위12구역은 정부의 9·7 대책 중 하나인 공공 도심복합사업 '시즌2'의 첫 수혜지다. 도심복합사업은 사업성이 낮은 노후 도심을 공공이 주도하고 인센티브를 적용해 신속하게 주택을 개발하는 제도다. 정부는 9·7 대책에 따라 용적률을 법적 상한의 1.4배까지 상향하도록 허용하는 대상을 기존 준주거지역에서 주거지역 전체로 확대하는 등 인센티브를 대폭 늘렸다. 당초 국토부는 지난 3월 장위12구역을 도심 공공주택 복합지구로 지정하고, 최대 300% 용적률을 적용해 1386가구를 짓는 방안을 추진했다. 그러나 9·7 대책에 따라 용적률을 최대 320%로 높이고 가구 수는 91가구 늘어난 1457가구로 확대할 계획이다. 국토부와 내년 설계를 마쳐 서울시에 복합사업계획 승인을 신청할 계획이다. 공공 도심복합사업 '시즌1'을 통틀어 착공 실적이 전무한 국토부로선 시험대에 오른 것이다. 공교롭게도 장위12구역 옆에는 서울시가 민간 주도 재개발을 지원 중인 장위14구역이 자리 잡고 있다. 시가 추진하는 재정비촉진사업(뉴타운) 규제 철폐 사업장이다. 시는 장기간 정체됐던 뉴타운사업 정상화를 위해 지난 7월 법적 상한 용적률을 역세권이 아니더라도 1.2배까지 확대하고 사업성 보정 인센티브를 적용하는 등 규제 혁신 방안을 마련했다. 이를 적용해 변경한 재정비촉진계획에 따르면 용적률은 기존 211%에서 263%로 크게 상향된다. 그 결과 기존 25층 2439가구에서 최고 39층 2822가구로 층수와 가구 수가 늘어난다. 문제는 주민들이 받아들일지다. 다음달 1일 주민들은 조합 임시총회를 열 예정이다. 조합 대행 측이 밀고 있는 용적률 상향 변경안과 비상대책위원회가 주장하는 기존 용적률 유지안 중 하나를 선택하는 것이 쟁점이다. 장위13구역은 서울시의 신속통합기획이 가동 중이다. 서울시로부터 용적률 혜택을 받은 장위15구역은 시공사 선정에 들어갔다. 지난 27일 현대건설이 단독 입찰했고, 조합 측은 다음달 총회에서 확정 지을 계획이다. 이 일대 빌라 시세는 한창 매매가가 상승했던 2021년 대비 1억원 넘게 떨어졌다. 10·15 대책 영향으로 급매물이 나온 데다 공공도심 복합사업 실적 부재와 조합 내분의 리스크 때문이다. 지난 6월 전용면적 31㎡(3층) 빌라는 3억3000만원에 실거래됐다. 비슷한 평형이 2021년 5억6000만원에 매매됐다. 인근 중개업소 관계자는 "가구당 3억~4억원 이상의 추가 분담금이 예상되는데 사업성이 개선되면서 줄어들 가능성이 있다"며 "동쪽 지역 신축 아파트 전용 84㎡가 11억~13억원대라는 점을 고려하면 아직 수익성이 양호하다"고 말했다. 실제 장위12구역은 용적률 상향으로 가구당 평균 분담금이 4000만원가량 줄었다.