억대 분담금에 팔지도 못하고 이주비도 ‘뚝’···강북 재건축 조합원 “이럴바엔 하지말자”

집값 떨어져 분담금>매매가 이주비·잔금대출도 규제 겹쳐 영세 조합원 현금청산 우려 규제지역에 처분길도 막혀 서울시, 기금 활용해 사업 지원 서울 노원구 상계주공5단지는 최근 시공사를 한화건설로 교체하고 추가 분담금을 산정한 결과, 전용 31㎡ 소유자가 국민평형(84㎡)을 받으려면 약 6억5000만원이 필요한 것으로 추산됐다. 최근 실거래가가 5억5000만원 수준으로, 분담금이 매매가를 추월했다. 가구당 대지지분이 작고 공사비가 급등한 탓이다. 한 중개업소 관계자는 “조합원 중 투자자가 많은데, 10·15 대책으로 지위 양도가 막혀 자금 마련이 어렵다”고 말했다. 정부의 초강력 부동산 규제인 10·15 대책으로 강북 주요 재건축·재개발 단지들이 궁지에 몰렸다. 조합 설립 인가 이후 매도는 금지되고, 유지하자니 대출 규제로 돈줄이 막혀 자금 확보가 어려운 상황이다. 24일 정비업계에 따르면 강북 재건축·재개발 단지들에서 억 단위의 추가분담금이 발생하는 것으로 나타났다. ‘재건축 불모지’인 준공업 지역에 있는 도봉구 삼환도봉아파트는 용적률을 기존 226%에서 343%로 대폭 끌어올렸지만 전용 83㎡ 소유자가 비슷한 평형인 84㎡를 분양 받으려면 3억5890만원을 마련해야 한다. 강북 미아2구역도 서울시의 재정비촉진사업 규제철폐 적용 첫 대상지로 선정되면서 용적률이 기존 261%에서 310%로 상향됐지만 추정 권리가액 8억원 소유자가 전용 84㎡ 아파트를 분양받는 경우 약 3억원의 추정 분담금이 책정됐다. 마포 성산시영도 전용 59㎡ 소유자가 전용 84㎡ 를 신청하면 3억7000만원대 추정 분담금을 감수해야 한다. 도봉구 ‘쌍문한양 2·3·4차’는 전용 59㎡ 거주자가 같은 평형으로 이동할 때 아파트값과 맞먹는 3억원 수준의 분담금이 나올 것으로 추산되면서 재건축 첫발을 떼지 못하고 있다. 정비업계 관계자는 “강북은 강남에 비해 시세가 낮아 기존 주택 감정가가 낮은데 공사비 급증세로 조합원 아파트 가격은 비싸지고 일반 분양가는 강남처럼 높게 책정할 수 없다”며 “용적률 완화 등 서울시의 전폭적인 지원 덕에 전반적인 사업성은 확보했지만 강남에 비해 강북 조합원들이 분담금 문제에 더 취약하고 부담을 느낄 것”이라고 말했다. 재건축을 추진 중인 서울 노원구 상계주공 4·5단지 일대 전경 이런 상황에서 10·15 대책으로 투기과열지구 등 규제지역 지정이 강북을 덮친 것이다. 가장 큰 문제는 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다는 점이다. 분담금이 부담이 되면 팔고 나가는 것이 합리적 대안인데 ‘매도길’이 차단된 것이다. 집을 유지하는 것도 만만치 않다. 투기과열지구 내 정비사업 조합원의 이주비·중도금 대출은 10·15 대책 발표일 기준 관리처분계획 인가를 받지 않았을 경우 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄어든다. 시중은행들이 가계대출 총량 관리 차원에서 대출 문턱을 높여서 실제 대출 금액은 낮아질 가능성이 높다. 또 아파트 완공 시 조합원이 이주비 대출 원금과 분담금 잔액을 상환하기 위해 받는 ‘잔금 대출’은 총원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다. 신용대출 등 다른 대출이 있는 경우 잔금 대출 한도가 줄 수 있다. 건설사 관계자는 “강남 재건축 단지 시공사들간 경쟁이 치열해서 잔금 납부 2년 유예 등을 내걸지만 강북의 경우 입주 시점에 100% 정산해야하는 경우가 많다”고 말했다. 소형 평형이 많은 강북 재건축 단지는 2주택 이상 보유한 투자자가 적지 않은데, 이들은 기존 주택을 처분한다는 조건을 달아야만 대출이 나온다. 그렇지 않을 경우 이주비·분담금 대출을 못 받는다. 강북 재건축 단지의 한 조합장은 “추가분담금 등 대출에 제한이 생기면 현실적으로 재건축 후 재입주가 불가능해진다”고 말했다. 일각에선 “현금이 부족한 조합원이나 영세한 원주민들은 최악의 경우 현금 청산 내몰릴 수 있다”는 우려도 나온다. 또 다른 조합장은 “사업 반대파인 비상대책위원회가 반대 명분을 만들 것”이라며 “조합원들간 갈등으로 사업이 공회전하게 될까봐 걱정”이라고 말했다. 상황이 이렇다보니 강북 재건축·재개발 단지에선 ‘이럴 바엔 사업을 하지 말자’는 분위기가 확산되고 있다. 서울시에 따르면 지난 6월 기준 강북 정비사업 239개 단지 중 58개(24.3%)는 정비구역 지정 및 추진위원회 설립 등 이제 막 정비사업에 돌입했다. 이주 계획을 세우고 자금 마련에 나서야 하는 사업시행 및 관리처분 단계인 단지도 80개(33.5%)에 달한다. 서울시는 내년부터 도입하는 ‘서울주택진흥기금’을 활용해 강북 정비사업 단지를 지원하는 방안을 추진하고 있다. 주택 공급 불씨를 살려놓기 위해 필요시 응급 수혈에 나서야 한다고 판단했기 때문이다. 전문가들은 정부의 과도한 규제가 주택 공급원인 정비사업의 동력을 떨어뜨리고 있다고 지적한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “대출 규제를 합리적으로 조정해서 자금 조달 창구를 열어줘야 한다”며 “강북은 용적률과 공공임대 의무 비율을 보다 유연하게 적용해 사업성을 높여줄 필요가 있다”고 말했다.